• Dlouhé čtení
  • 27. dubna 2020

Zmrazení nájmů, nebo rovnou vyvlastnění bytů? Berlín řeší krizi bydlení

Ester Kyselková / Úvodní foto: Leonhard Lenz / Wikimedia Commons.

Ceny nemovitostí jsou v Německu, stejně jako prakticky všude v západní Evropě, astronomické. V německých městech proto jen málokdo vlastní byt, ve kterém bydlí, a v těch největších, jako je Hamburg, Kolín, Mnichov nebo Berlín, žije přes 80 procent obyvatel ve stále dražším nájmu.

Právě multikulturní Berlín, pověstný uměleckou svobodou, levičáckými hnutími a étosem „dirty coolness“, je dnes lídrem v boji za zlepšení podmínek pro nájemníky. Pravděpodobně díky působení protestních občanských hnutí se minulý rok podařilo na pět let zmrazit nájmy a začíná se mluvit i o požadavku na vyvlastnění velkých firem, které pronajímají víc jak tři tisíce bytůK čemu vlastně v Berlíně došlo?

Devadesátkový ráj

Berlín byl v devadesátých letech rájem techna, v bývalých fabrikách vznikaly undergroundové kluby a do opuštěných domů se stěhovali umělci. Nájmy a nemovitosti byly levnější než v jakémkoliv jiném německém městě. Život byl o něco barevnější, svobodnější a dobrodružnější, jak nedávno až nostalgicky připomněla velkolepá výstava Nineties Berlin.

Výstava Nineties Berlin. Zdroj: Nineties Berlin.

„Jsme chudí, ale sexy,“ shrnul berlínskou atmosféru v roce 2003 tehdejší starosta Klaus Wowereit a jeho výrok se brzy stal jakýmsi neoficiálním sloganem hlavního města. Pod vedením uvolněného, homosexuálně orientovaného starosty Wowereita potvrdil Berlín pověst ostrova tolerance a zábavy v cool prostředí, i když trápeného vysokou nezaměstnaností a nezanedbatelnými dluhy.

Platy jsou v německém hlavním městě dodnes nižší než ve zbytku země, čímž se liší od většiny evropských metropolí včetně Prahy. I Berlín však v posledních deseti letech bohatl a zároveň se v něm začaly rozevírat nůžky mezi chudými a bohatými. Deník New York Times před nedávnem přišel s tvrzením, že se z Berlína díky četnosti nových start-upů a investicím velkých technologických koncernů jako Google a Microsoft stává evropské Sillicon Valley.

A se souvisejícím ekonomickým růstem prudce stoupají nájmy nejen pro volnomyšlenkářské umělce, ale také pro nízko a středně-příjmové rodiny, které leckdy za bydlení zaplatí víc než padesát procent příjmů. V roce 2017 se v Berlíně ceny nemovitostí zvýšily o více než dvacet procent oproti předchozímu roku, přičemž nájemné rostlo podobným tempem. Současně prudce narůstá počet obyvatel dnes bezmála čtyřmilionové metropole, což bytovou krizi dále prohlubuje – mezi lety 2012 a 2017 jich přibylo asi čtvrt milionu.

Od privatizace ke zmrazení nájmů

Začátkem tisíciletí berlínská vláda paradoxně pod vedením levicové koalice PDS (dnešní Die Linke) a sociálních demokratů (SPD) ve velkém zprivatizovala obecní byty. Snažila se tak vybřednout z dluhů a privatizace tou dobou platila za jakýsi všelék – alternativní návrhy prosazující opatrnější postup neměly šanci na úspěch.

Byty ovšem město neprodávalo do vlastnictví nájemníků, nýbrž velkým společnostem, které je dnes dále pronajímají. Kontroverzní privatizace spustila vlnu investic do nemovitostí, jež měly za následek další gentrifikaci města, změnu sociálního složení obyvatel a vytlačování sociálně slabších na periferii.

Otázku dostupného bydlení zvedalo v Berlíně už v 90. letech squatterské hnutí. Zdroj: Nineties Berlin.

Nájemné od té doby rostlo každým rokem a jen za posledních deset let se zvýšilo až o devadesát procent. V nájmu přitom v Berlíně žije 86 procent obyvatel, což představuje 1,63 milionu bytů. Průměrná rodina vydala v roce 2018 za bydlení 46 procent svých příjmů a nic nenaznačovalo, že by se na tom mělo v blízké době něco změnit.

Berlínské zastupitelstvo, v němž má dnes opět většinu koalice SPD a Die Linke doplněná o Zelené, se proto minulý rok odhodlalo k razantnímu kroku a na pět let zmrazilo nájemné bytů postavených před rokem 2014.  „Zvolili jsme takové řešení, které částečně zastaví absurdní cenový vývoj,“ vysvětlila berlínská senátorka pro rozvoj města a bydlení Katrin Lompscherová z Die Linke. „Úkolem politiků je vytvořit základní podmínky pro nižší a střední třídy, aby si vůbec mohly dovolit žít v Berlíně.“ 

Lompscherová dále uvedla, že cílem města není zastavit růst bytového fondu, ale zmírnit tlak na nájemce, zatímco soukromým developerům se usnadní výstavba dalšího bydlení. Město plánuje v nadcházejících letech postavit více než šedesát tisíc bytů, z nichž mnohé mají být určené právě sociálně slabším.

Pro byty postavené do roku 2014 také budou platit omezení výše nájmu v závislosti na jejich stáří a vybavení – budou se moci pronajímat měsíčně pouze za ceny v rozmezí 3,92 až 9,8 eur za metr čtvereční, což je v některých částech Berlína výrazně pod tržní cenou. Pokud majitel bytu výši nájemného nadhodnotí o dvacet procent a víc nad „nejvyšší přípustnou mez“, hrozí mu pokuta až 500 tisíc euro. Výjimka z obecného zmrazení nájemného bude možná od ledna 2022 a spočívá ve zvýšení nájmu o inflaci, maximálně ale o 1,3 procenta.

Přijatá opatření ještě nemusí být konečná – zástupci developerských společností je považují za protiústavní a o celé záležitosti tak pravděpodobně budou rozhodovat soudy. Pokud by daly za pravdu developerům, kteří argumentují například tím, že otázka nájmů nespadá do pravomoci jednotlivých spolkových zemí, mohlo by to mít velmi nepříznivý dopad na nájemníky. Nedá se totiž vyloučit, že by rozdíl v ceně nemuseli zpětně doplácet. 

„Pokud má být strop nájemného zakotven v zákoně, je to známka politického selhání hlavního města,“ tvrdí Andreas Mattner, prezident německé realitní lobby ZIA. Berlín by se podle něho měl místo regulace zaměřit na budování cenově dostupnějšího bydlení. Opozice také varuje před rizikem snížení investic do výstavby nových bytů, kterých je v neustále rostoucím Berlíně nedostatek. 

„Limit nájemného je ekvivalentem vyvlastnění a představuje katastrofu pro trh s nemovitostmi v Berlíně,“ myslí si prezident německé realitní asociace Jürgen Michael Schick. „Omezení a snížení příjmů z nájemného vytvoří pro investory nejistotu a odradí developerské společnosti od investic.“

Ne zmrazení – vyvlastnění!

Zástupci iniciativy Deutsche Wohnen & Co Enteignen („Vyvlastnit Deutsche Wohnen a spol.“) jsou naopak přesvědčení, že současné řešení nestačí – není totiž jisté, co se bude dít za pět let, až zastropování nájemného skončí. Cílem iniciativy, která se dala dohromady před dvěma lety, je proto vyvlastnit velké firmy, které ve městě vlastní více než tři tisíce bytů. Celkově by si tím město přišlo na 243 tisíc bytů. „Ústava umožňuje rozbít větší hospodářské mocenské bloky, je-li to v zájmu společnosti,“ říká mluvčí iniciativy Rouzbeh Taheri.

Hnutí se jmenuje podle společnosti Deutsche Wohnen, která každým rokem prudce navyšovala nájem a proslula mimořádně bezohledným chováním vůči svým nájemníkům. Deutsche Wohnen & Co Enteignen například tvrdí, že firma v bytech neprovádí dostatečnou údržbu (charakteristické jsou celodenní poruchy vytápění v zimě), aby je pak mohla draze modernizovat, zvýšit nájmy a vytlačit stávající nájemníky. V jiných případech Deutsche Wohnen podle Taheriho provádí za účelem zvýšení nájmu zcela nepotřebné renovace.

Nařčení potvrzuje také dlouholetá nájemnice Ingrid Schwabeová, která mezi lety 1976 a 2010 pracovala jako domovnice a byla svědkem toho, jak se dům kvůli nedostatečné údržbě rozpadal. „Museli jsme s tím žít roky a teď chtějí za opravy nechat zaplatit nájemníky,“ postěžovala si deníku Taz. Deutsche Wohnen se hájí, že opravy jsou energeticky úsporné, což ovšem řada lidí zpochybnila.

„Ano, je to třídní boj, ale my jsme ho nezačali,“ prohlašuje Taheri. „Došli jsme k tomu, že velké koncerny se nedají výrazně změnit, je potřeba změnit majitele.“ Přestože se hnutí může jevit jako radikální, ve městě má značné sympatie – podle některých průzkumů ho podporuje až polovina Berlíňanů a vládní Die Linke už dokonce vyvlastnění berlínských bytů zařadila do politického programu.

Článek 15 německé ústavy vyvlastnění v obecném zájmu a za náhradu skutečně umožňuje. Jak ale vysvětluje Joachim Wieland ze špýrské Univerzity administrativních věd, od skončení druhé světové války zatím nedošlo k jeho praktickému uplatnění. Vyvlastnění by se s velkou pravděpodobností opět řešilo u soudu a vyvstává také otázka, kolik by za něj stále velmi zadlužené město zaplatilo. 

První odhady se pohybovaly kolem 30 miliard eur, i když částka by mohla být i výrazně nižší – například Taheri ji v rozhovoru pro deník Tagesspiegel vyčíslil na osm až čtrnáct miliard. Podle ústavy by totiž mělo dojít k dohodě, která kromě zájmu majitelů zohlední i zájem veřejný, což znamená, že kompenzace nemusí vycházet z tržní ceny bytů.

Panorama Berlína. Zdroj: Pixabay.

Mnozí se obávají, že vyvlastnění velkých společností by bylo jen prvním krokem k plošnému vyvlastňování soukromníků. Taheri však trvá na tom, že jeho iniciativa nic takového rozhodně nemá na pořadu dne: „Máme konkrétní návrh na konkrétní problém, naším cílem je vyvlastnit velké korporace. Nic víc a nic míň“, prohlásil pro Tagesspiegel. Za další prioritu považuje výstavbu nových a cenově dostupných městských bytů, protože nové bytovky jsou podle něj zpravidla určené jen pro bohaté. 

Tlak na změnu

Zdražování bydlení je jednou z příčin růstu nerovností. Jeho kritiku pravice často automaticky zařazuje do škatulky „neomarxistických“ ideálů, které podle ní znamenají ohrožení demokracie. „Tento svět sice není dokonalý, ale je nejlepší ze všech možných“ – tak zní obvyklý argument spolu s voláním po poučení se z dějin. Připomínání komunistické diktatury funguje jako spolehlivý důvod pro odmítnutí jakéhokoli řešení, které zasahuje do vlastnických práv.

Trh je trh. Svoboda v podnikání je nezpochybnitelná. Není ale komodita jako komodita – bydlení je základní lidská potřeba a mnoho lidí by se pravděpodobně shodlo na tom, že by se Berlín neměl stát městem jen pro bohaté. Pokud se velký byznys chová sice podle zákonů, ale bezohledně k lidem, není na místě se ptát, jestli s tím nelze něco dělat?

Podle aktivistů se od doby, co se začalo mluvit o vyvlastnění, změnil charakter diskuze o nájmech a dokonce i chování některých velkých společností, které na sebe nyní pociťují tlak. Všechny angažované organizace, které bojují za zlepšení podmínek pro nájemníky, se shodují na tom, že právě iniciativa Deutsche Wohnen & Co Enteignen přiměla politiky jednat a přistoupit alespoň ke zmrazení nájmů.

Chcete vědět, co nového se děje ve Voxpotu? Sledujte a hlasujte!