Žádný byt nemá být prázdný, říká o frustraci mladých španělský architekt

Před dvěma dekádami ve Španělsku rostly statisíce nových bytů ročně. S finanční a ekonomickou krizí v roce 2008 ale přišel drsný pád a způsobil vysokou nezaměstnanost, nesplácené hypotéky a také volné byty, které nikdo nechtěl.

„Vždycky tu panovalo přesvědčení, že ceny nemovitostí pořád porostou,“ popisuje v rozhovoru pro Voxpot hlad po nemovitostech před krizí španělský architekt Mikel Berra-Sandín z Katalánské polytechnické univerzity, který se dlouhodobě věnuje urbanismu a dostupnosti bydlení.

Po letech krize teď ceny bydlení ve Španělsku opět míří nahoru. A spolu s tím podobně jako v Česku přibývá frustrace zejména u mladých, na které čeká daleko složitější situace, než jakou zažívaly předchozí generace.

Stále častěji proto dochází k protestům za dostupné bydlení, ale také proti turistickým bytům.

Jak země reguluje nájmy a bydlení pro cestovní ruch? A proč si architekt žijící v Barceloně myslí, že žádná nemovitost by nikdy neměla zůstávat prázdná?

Jak vypadala situace na španělském trhu s nemovitostmi před finanční a ekonomickou krizí v roce 2008?

Všeobecně se hodně stavělo. Například v roce 2006 se v zemi postavilo víc bytů než v Německu, Francii, Spojeném království a Itálii dohromady – sedm set tisíc během jednoho roku.

Jak je možné, že se tehdy stavělo tolik?

Finanční ústavy velmi snadno poskytovaly hypotéky. Lidé díky tomu měli přístup k úvěrům, ze kterých zaplatili celou cenu nemovitosti. Nepotřebovali prokázaný příjem ani úspory.

To vedlo k exponenciálnímu růstu v ceně nemovitostí. Za finanční krize v roce 2008 ale všechno explodovalo. Zbylo pak velké množství už postavených bytů, které nešlo prodat. Většina z nich byla v méně atraktivních lokalitách, tedy v menších městech, v pobřežních oblastech.

Po krizi skončilo hodně lidí s velkými dluhy a s nemovitostmi, které mezitím ztratily svoji hodnotu. Řada Španělů navíc přišla o práci, takže hypotéky nemohli splácet. Nebyla to tedy jen krize na trhu s nemovitostmi, ale také hluboká krize ekonomická a sociální.

Čtěte také: „Je mi 32 let, nemám práci a bydlím u rodičů.“ Krutá realita mladých Španělů

Ještě se vrátím k hypotékám. Jak to tehdy vnímali Španělé? 

Španělsko tehdy prožívalo silný růst tažený právě stavebnictvím. Přístup k hypotékám byl velmi snadný a banky je poskytovaly bez větších omezení – jen velmi málo vyhodnocovaly rizika a vůbec neuvažovaly nad tím, co by se stalo, kdyby se situace najednou zhoršila.

Ve Španělsku navíc vždycky panovalo přesvědčení, že ceny nemovitostí prostě pořád porostou a bydlení bude jen zdražovat. Hodně lidí si pak koupilo nejen svou první nemovitost, kde sami bydleli, ale také do dalších investovali. Žili v přesvědčení, že když si nějakou nemovitost koupí, za pět let ji prodají za mnohem víc.

V souvislosti s následnou krizí se ve Španělsku hodně mluvilo o vyvlastňování bytů. Jak tehdy probíhalo?

Vyvlastňování je od té doby velkým problémem. Jak jsem říkal, lidé si koupili velmi drahé byty, měli vysoké hypotéky, ale řada z nich přišla o práci – ve Španělsku míra nezaměstnanosti dosahovala až dvaceti procent. Nemohli proto hypotéky splácet a vznikla situace, kdy bylo hodně lidí vystěhováno.

Řada nemovitostí skončila v rukách malého množství hráčů.

Banky nechtěly moc vyjednávat. Lidé často přišli o své byty a ještě museli bance splácet dluhy z hypotéky – cena nemovitostí totiž klesla natolik, že byt se prodal za mnohem méně, než za kolik byl koupen. Lidé zůstali bez bytů a naopak se zadlužili. Byl z toho obrovský celospolečenský problém.

Noví lidé, nové ceny

Jak se trh s nemovitostmi vyvíjel dál?

V letech 2010 až 2011 přišla fáze, kdy se vůbec nestavělo. Ceny klesly, ale lidé si nemohli dovolit nic kupovat, protože už neměli přístup k úvěrům ani úspory.

Nakupovat – a to ještě s daňovými úlevami a podporou státu – mohly jedině velké investiční fondy a velcí vlastníci. Řada nemovitostí skončila v rukách malého množství hráčů.

Španělsko po roce 2018 vstoupilo do fáze, kdy ceny zase začaly výrazně růst, stejně jako nájemné. Zejména ve velkých městech. Stavebnictví se ale dosud zcela nezotavilo. Až v poslední době začínáme pozorovat oživení.

Zároveň je nutné dodat, že ve Španělsku roste populace, což se týká hlavně velkých měst. Zhruba od let 2020 až 2021 vytváří imigrace, která je velmi potřebná pro rozvoj ekonomiky, napětí na trhu s nemovitostmi.

K tomu si musíme uvědomit, že také domácnosti jsou menší. Dostáváme se tedy do fáze, kdy nám kvůli rostoucí populaci chybí nemovitosti a ceny se utrhly ze řetězu.

Čtěte také: Španělsko legalizuje své migranty. Vítězí zdravý rozum, zní ze země

Reaguje na to nějak stát?

Od roku 2023, kdy byl schválen zákon o bydlení, mohou jednotlivé autonomní oblasti (Španělsko tvoří sedmnáct autonomních oblastí, pozn. red.) vymezit oblasti, kde označí situaci na trhu za napjatou. Jedná se tedy o zóny, kde ceny bydlení rostou příliš rychle.

Na jejich základě pak lze zavést regulaci nájemného. Například se vypočítá rozmezí na základě průměrných cen v každé zóně a při prodloužení smlouvy o nájmu nemohou majitelé výrazně zdražit.

Máme u nás tři kategorie nájemného: pronájem určený k bydlení trvající pět let, dočasný na jeden rok a pak krátkodobý, tedy turistický, u kterého potřebujete licenci. Dočasný je určený třeba na rok pro studenty nebo nájemníky, kteří se potřebují na určitý čas přesunout do jiného města.

Vy jako majitel se můžete rozhodnout, do jaké z těchto dvou kategorií chcete spadat.

Jak přesně to funguje? 

Nájem na jeden rok není regulován, zatímco ten na pět let ano. Majitelé dřív běžně volili spíš dlouhodobý pronájem, protože bylo lepší pronajmout třeba nějaké rodině na těch pět let. Jenže ve chvíli, kdy je cena nájmu na pět let regulovaná, volí lidé raději možnost svůj byt pronajmout jen na rok. Regulujete tedy jen část trhu a necháváte majitelům bytů volnou ruku, aby přešli na ten neregulovaný.

Takže mohou pronajmout na jeden rok, pak zvýšit nájemné a zase pronajmout na rok a tak dokola?

Ano, přesně tak.

Ale vláda to přece musí vědět?

Před výše uvedeným se varovalo, když zákon vznikal. Kvůli politické situaci se nepodařilo přijmout další legislativní úpravy a nyní je vidět, že některé autonomní oblasti si přejí to změnit po svém a omezit dočasné pronájmy.

Co na to říkají majitelé bytů?

Dosud bylo běžné uzavírat pronájmy na pět let, ale teď je ten cenový rozdíl tak velký, že se majitelé bytů rozhodují měnit kategorie. Pokud se podíváte na nabídku realit v Barceloně, většina z nich spadá do kategorie dočasného pronájmu na jeden rok. A ještě za přemrštěné ceny.

Pro lidi je to hrozně těžké. Sám jsem se před několika měsíci dostal do situace, kdy jsem musel hledat byt. Doteď to bylo drahé, ale ne tak moc jako teď. Vzniká vlastně takový duální trh. Pokud máte pronájem na pět let, tak je to drahé, ale ještě přijatelné. A v případě dočasného pronájmu jsou ceny až absurdní.

Mohou vláda nebo autonomní oblasti určit zóny s byty pouze pro pronájem na pět let?

Bytová politika je ve Španělsku především záležitost autonomních oblastí. Existuje tak sedmnáct odlišných modelů. Katalánsko se snaží jít cestou územního plánování, aby v obytných zónách bylo možné pronajímat byty pouze na dlouhodobý pronájem.

Sociální funkce bydlení

A jak je to s obsazováním bytů?

V případě squattingu se podle mého podařilo vytvořit téma, které ve skutečnosti neexistuje. Množství bytů, které obsadí squatteři je minimální: týká se to asi 0,01 procenta všech bytů.

Většina z nich, až zhruba osmdesát procent, přitom připadá na prázdné byty patřící bankám nebo velkým investorům. Vznikla ale společenská panika zakrývající ostatní témata, jako je třeba právě rychlý nárůst cen bydlení. Je frustrující vidět tak velkou debatu kolem zanedbatelného problému.

Pokud se jedná o váš první byt, kde skutečně bydlíte, a někdo ho obsadí, je vystěhován hned další den. Pokud se ale jedná o prázdný byt, je proces vystěhování složitější, protože zákon poměrně silně chrání právo na bydlení, které má přednost před právem majitele mít prázdný byt.

Co přesně to znamená?

Pokud obýváte nějaký byt a není to pro majitele jeho primární bydliště, převažuje vaše právo mít střechu nad hlavou nad právem majitele mít volný byt, který by mohl prodat nebo pronajímat.

Prázdné bydlení je předmětem spekulací.

Na druhou stranu ve Španělsku ale existují určité ochranné mechanismu zaručující, aby se toto nerozšířilo. Podle mě by ale žádný byt neměl být prázdný – každá nemovitost má svou sociální funkci, a tu musí naplňovat. Buď ji obývá majitel, nebo se pronajímá někomu jinému.

Prázdné bydlení je předmětem spekulací a tak by tomu nemělo být. Zákon tedy chrání případy, kdy nemovitost naplňuje svou sociální funkci. Pokud je jen prostředkem, kam uložit peníze, pak by se na to měla vztahovat jiná pravidla.

Španělé v poslední době protestují i proti bytům, které využívají turisté. Jak velký je to problém?

Pronájmy pro turisty patří mezi sektory, které jsou do určité míry regulované. Každé město nebo každá autonomní oblast si stanoví svá pravidla hry. Problém ale není v regulaci, spíš chybí kontrola. Hodně turistických nemovitostí totiž nemá potřebnou licenci.

Například Barcelona byla rozdělena do několika zón. V centru se v letech 2011 až 2015 celkem benevolentně rozdávaly licence, ale od roku 2015 se to zastavilo. Pokud se majitel bytu v centru rozhodne, že ho už nechce dál pronajímat turistům, licence zanikne.

Pak je kolem centra několik prstenců. V další zóně je možné ukončenou licenci převést na jiný byt. Jinak se ale další už nevydávají. Tímto způsobem se tedy omezuje počet turistických bytů. Od roku 2028 pak budou dnes existující licence zrušeny.

Čtěte také: Berlín chce byty vyvlastňovat, Španělsko dotovat. Nedostupné bydlení řeší celá Evropa

Znamená to tedy, že pak už se turistům nebudou pronajímat žádné byty?

Teď je v Barceloně asi patnáct tisíc turistických bytů. V roce 2028 to bude nula. Uvidíme ale, zda se to skutečně naplní.

Takže turisté se pak budou moci ubytovat jen v hotelech?

Ano, přesně tak. Lidé v Barceloně mají obavy z nadměrného turismu, zejména toho s nízkou přidanou hodnotou. A proto velká část obyvatel vítá, že se turistický tlak na Barcelonu zmenší. Ve městě teď až dvě procenta bytového fondu připadají na bydlení pro turisty. A to je dost.

Bude tedy Barcelona pro turisty v budoucnu dražší? Nepanují obavy, že to odradí třeba rodiny s dětmi, které chtějí spíš apartmán než pokoj v hotelu?

V tomto smyslu určitě. Ale na druhou stranu jde o širší úvahu, jak omezit nadměrný turistický ruch, s čímž velká část obyvatel souhlasí. Pak také existují různé druhy ubytování, třeba aparthotely a další odpovídající různým typům turistů. Napadá mě příklad New Yorku, kde je Airbnb hodně regulováno a ceny hotelů jsou velmi vysoké. Je to ale starost obyvatel? Ne, pouze turistů.

A co vlastníci dotčených bytů?

Podle mě má město dělat politiku pro obecné dobro – v tomhle případě, že se byty používají pro rodiny, které v nich mohou trvale žít. A ne pro majitele, kteří vydělávají na turistech. Barcelona má už teď 1,7 milionu obyvatel soustředěných na sto kilometrech čtverečních. Město už nemůže tolik růst.

Hlavně u mladých lidí se objevuje kvůli vysokým cenám bydlení frustrace. Mnozí mladí si uvědomují, že si nikdy nebudou schopni koupit vlastní nemovitost. Jakou atmosféru to v zemi vytváří?

Současná sociální situace je skutečně vážná a frustrace velká. Hlavně u mladých lidí se rozpadá společenská smlouva – že máte práci, a díky tomu i kde bydlet. Dnes je to kvůli výši nájmů složité.

Navíc je tu mezigenerační otázka. Lidé v důchodu mají dobré penze, které jim mladí financují a sami přitom platí vysoké nájmy. Objevuje se tedy mezigenerační nerovnost, která může být do budoucna konfliktní a bude vyžadovat politickou reakci. Jenže právě starší lidé jsou pro politické strany zajímavější než ti mladí.